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商品房怎样才算“交付”?应注意哪些问题?
 
作者: 来源: 发布时间:2018年11月30日 点击数:

房屋交付是房屋买卖的主要过程,同时,房屋交付与否也涉及到房地产开发企业应否承担违约责任的问题,因此,对于房屋交付的认定是一个十分重要的环节。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”但是,在现实生活中,到底怎么样才算交付了呢?

  所谓房屋交付使用,是指房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房者占有,其外在的表现形式就是房屋的钥匙交付给买房者,这就是人们常说的“交钥匙”就算交付使用。

  房屋交付与房屋所有权转移并非同一概念,如果当事人仅约定了“房屋交付时间”,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋转移给买房者占有,就应认定房地产开发企业履行了合同义务。

  如果当事人对房屋买卖合同有特别约定,就应当按照合同的约定来确定当事人双方的权利义务。

  这样,如果房地产开发企业仅交付钥匙,而未将所有权交付买房者,那么企业就要承担违约责任。

  那么,在商品房的买卖过程中,关于房屋交付应该注意哪些问题呢?

  (一) 当事人约定房屋交付标准,该标准是否即为法院认定房屋交付与否的依据呢?

  当事人约定了房屋交付标准,法院应当依据该约定的交付标准来认定交房者的行为是否满足了交付条件。

  最高人民法院在济南万达商业广场置业有限公司与赵明湖申请再审民事裁定书[(2013)民申字第2041号]中认为:

  “关于安置房交付标准的认定问题。《房屋拆迁产权调换协议》系拆迁人旧城改造中心与赵明湖所签协议,该协议第六条明确约定安置房屋应符合国家质量技术标准,并为乙方提供管线、水电及应具备的图纸,符合商品房交房标准含一切资料等条件。

  万达公司作为旧城改造中心的委托代理人,代为履行产权调换房屋的建设交付和支付履约保证金的义务,应依据《房屋拆迁产权调换协议》所约定的安置房交付标准,代为建设交付安置房。

  万达公司与赵明湖签订的《资金监管协议》在第四条第3.1.(2)中约定:‘赵之玉产权调换房建成,乙方出具四方(建设、设计、监理、施工)验收合格报告并发出交房通知三天内,甲乙双方无条件出具解冻并将账户二上资金划拨至乙方指定账户的加盖预留印鉴的书面申请,丙方应在接到上述申请后的当日将账户二上所有资金划拨至乙方指定账户’。

  上述关于四方验收合格的约定,系对监管资金的解付条件作出的安排,并非专门针对安置房交付标准所作的约定,故二审判决依据《房屋拆迁产权调换协议》约定的交付标准来认定安置房是否符合交付条件,并无不当。”

  (二) 交钥匙是不是代表商品房交付的完成?

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:

  “对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。” 商品房交付条件既应符合合同约定标准,亦应符合法律、行政法规强制性规定。交钥匙系交付完成必要条件而非充分条件。

  福建省龙岩市中级人民在罗剑挥、项丽华与连城恒益房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案民事判决书[(2015)岩民二终字第671号]中认为:

  “《建筑法》第61条规定:‘交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。’

  《建设工程质量管理条例》第16条规定:‘建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的,方可交付使用。’

  《城市房地产管理法》第27条规定:‘房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。’

  最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定:

  ‘对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。’

  故商品房交付条件既应符合合同约定标准,亦应符合法律、行政法规强制性规定交钥匙系交付完成必要条件而非充分条件。

  本案中,罗某所签同意书内容并未包含开发公司无须书面通知罗某办理房屋交付手续的意思表示,只是罗某表明愿意按合同约定时间配合开发公司办理相关交房工作,即并未免除开发公司书面通知及签署交接单等义务。

  罗某领取钥匙等物料,只是表明开发公司履行了交钥匙这一项义务,但开发公司并未履行出示证明文件、签署房屋交接单、提供住宅质量保证书和住宅使用说明书等其他义务,故可认定开发公司尚未依约交房,判决开发公司交房并支付逾期交房、办证违约金。”

  (三) 消防验收是否为商品房交付的必要条件?

  《中华人民共和国消防法》第九条规定:

  “建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。”

  第十三条规定:“……依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。”

  因此,“建筑工程只有在包括消防设施在内的整个工程竣工并验收合格后方能交付使用”被认为是国家法律的强制性规定,在消防验收没有通过时交付,交付的标的物存有瑕疵以致合同不完全履行,故真正交付时间应当认定为消防验收合格的时间。

  有别于上述观点的是:如何合同中约定的标准为“经竣工验收合格”,即经开发商、勘察、设计、施工和工程监理五方验收,房屋即可以交付。

  此理解往往为开发商所主张,而买受人的理解为开发商将该工程经竣工验收备案并取得相关手续,也就是《竣工验收备案表》,没有约定必须取得《建设工程竣工验收备案表》,则消防验收结果不是必须的交房条件。

  陕西省高级人民法院在桂荣与华宇公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书【(2015)陕民提字第00019号】中认为:

  “本案争议的焦点是消防验收是否是交付涉案商品房的条件,桂荣主张华宇公司承担迟延交房的违约责任是否成立。

  桂荣认为,双方在合同中约定 ‘该商品房经验收合格’的同时,还约定 ‘依照国家和地方人民政府的有关规定’交房,消防法等法律及规章亦规定了华宇公司的消防验收义务,因此,消防验收是约定的交房条件。

  而华宇公司进行消防验收的时间晚于合同约定的交房时间,故应承担迟延交房的违约责任。

  华宇公司辩称,双方合同没有将消防验收或备案约定为交房条件,涉案房屋已经法定单位验收合格,达到约定的交付条件,桂荣以未经消防验收为由拒收房屋没有依据,其公司不应承担任何责任。

  因本案系商品房买卖合同纠纷,双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据,当事人是否及时、适当履行了义务,其判断标准应是合同相关条款的内容。

  关于房屋的交付,合同第八条约定,‘出卖人应当在2009年10月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第1种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:

  1、‘该商品房经验收合格。’双方已将交房条件确定为‘该商品房经验收合格’。经查,涉案商品房工程经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收后,工程质量安全监督部门2009年9月30日出具工程质量合格、准予备案的意见。

  华宇公司即在合同约定的期限内通知桂荣接收验收合格的涉案房屋,华宇公司已依约履行了合同义务。

  因双方当事人并未在合同中将必须经过消防验收明确为交房条件,故桂荣以涉案商品房工程通过消防验收的时间晚于合同约定的交房时间为由,要求华宇公司承担迟延交房的违约责任,依据不足,不能成立。”

  (四) 开发商交付房屋时存有瑕疵,是否应承担违约责任?

  开发商将商品房转移占有的,视为房屋的交付使用,但房屋交付逾期并有瑕疵的,开发商应承担一定的违约责任。

  北京市第二中级人民法院在张某与某开发公司商品房预售合同纠纷案民事判决书[(2013)二中民终字第10768号]中认为:

  “最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中明确规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。

  本案中,开发公司与张某所签合同明确约定房屋实际交付程序,开发公司已依约向张某发出入住通知,张某亦办理收房手续,故应视为开发公司向张某交付了涉案房屋。

  开发公司与张某所签合同中明确约定了相应交付条件。但根据已查明事实,涉案房屋仍有部分配套未能正常使用,交付房屋并不完全符合合同约定。结合合同中‘红线外市政接入’条款,开发公司应在条件允许时完成红线外市政接入相关义务。

  同时,开发公司亦应承担房屋交付后红线内线路整改相应责任。依我国合同法律规范规定,当事人可约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额违约金,亦可约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

  法院应以实际损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。

  据此,法院结合涉案房屋所在小区部分配套无法正常使用确系红线外市政接入原因所致、涉案房屋已转移给张某占有、开发公司承担电力开闭站十分之一左右的造价分摊义务、开发公司仍在整改小区红线内的少数管线等基本事实,根据公平原则和诚实信用原则对开发公司应承担的违约金数额予以酌定。判决开发公司支付张某违约金4000元。”

  附有关房屋买卖合同中交付的相关法律、法规:

  (一)《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”

  (二)《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。”“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”

  (三)《城市房地产开发经营管理条例》第十七条:“房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后,方可交付使用。”

  (四)《建设工程质量管理条例》第十六条第三款:“建设工程经验收合格的,方可交付使用。”

  (五)《商品房销售管理办法》第七条第(四)项:“已通过竣工验收”。第八条:“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”

  (六)《中华人民共和国合同法》第一百三十三条:“标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

  (七)《中华人民共和国物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”“依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”

 
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