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有判决!最高法:为民间借贷提供担保的房屋买卖合同无效!
 
作者: 来源: 发布时间:2018年12月07日 点击数:

裁判要旨

当事人签订房屋买卖合同的目的系为借款合同提供担保的,构成通谋虚伪表示,房屋买卖合同本身作为伪装行为无效,而借款担保作为隐藏行为,在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下,可以肯定其在当事人之间的合同效力。

毛来华、林福汉执行异议之诉再审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

(2016)最高法民再113号

再审申请人(一审被告、二审上诉人):毛来华,男,汉族,1973年4月26日出生,住福建省福州市晋安区。

委托诉讼代理人:黄育英,福建名仕律师事务所律师。

委托诉讼代理人:邓飞霞,福建名仕律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):林福汉,男,汉族,1989年11月23日出生,住福建省福州市仓山区。

委托诉讼代理人:郑雄英,北京大成(福州)律师事务所律师。

一审被告:刘宣求,男,汉族,1985年2月20日出生,住福建省周宁县。

委托诉讼代理人:何文曙,上海市金石律师事务所律师。

再审申请人毛来华因与被申请人林福汉、一审被告刘宣求执行异议之诉纠纷一案,不服福建省高级人民法院(2014)闽民终字第128号民事判决,向本院申请再审。本院于2015年12月1日作出(2015)民申字第172号民事裁定,提审本案。本院依法组成合议庭进行了审理。再审申请人毛来华的委托诉讼代理人黄育英、邓飞霞,被申请人林福汉的委托诉讼代理人郑雄英,一审被告刘宣求的委托诉讼代理人何文曙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

 

毛来华申请再审请求:1.依法撤销福州市中级人民法院(2013)榕民初字第519号民事判决书和福建省高级人民法院(2014)闽民终字第128号民事判决书;2.依法驳回林福汉的诉讼请求;3.依法判决林福汉承担本案的全部诉讼费用。

 

事实和理由:(一)林福汉与刘宣求签订的合同名为房屋买卖合同,实为民间借贷合同,一审法院确认林福汉与刘宣求签订的《房屋买卖合同》有效缺乏依据,属认定事实不清。1.从林福汉提供的银行转账凭证看,其在向刘宣求支付800万元时注明款项性质为借款,而非购房款,该内容为其自行填写,应是其真实意思表示。林福汉主张款项性质系银行管理需要随意填写缺乏依据。2.《房屋买卖合同》约定的房产交易价格明显偏离正常市场价格。从林福汉提供的刘宣求购买讼争房屋的《房屋买卖合同》看,刘宣求购买案涉房产的价格超过1300万元,但林福汉与刘宣求签订的《房屋买卖合同》成交价格仅为800万元。3.《房屋买卖合同》就办理案涉房产过户手续的时间进行限制,并约定若刘宣求在此前反悔,归还预付购房款并加购房定金款每日3‰的违约金,林福汉归还相关证件后合同自动解除,不符合正常房产交易习惯。该约定实为双方对借款期限的约定。4.《房屋买卖合同》约定双方钱款往来的账户不符合一般房产交易习惯,且刘宣求有实际还款行为。5.《房屋买卖合同》中有关公证委托条款的约定显然是民间借贷中债务人不能按时还款时,直接由债权人依据公证委托书办理房产过户,债务人以物抵债的一种方式。6.房屋交付条款是一般房屋买卖合同的重要条款,案涉合同却未约定。林福汉未提供证据证明其与刘宣求办理了房产交接手续,未证明其在法院查封讼争房产之前已经合法占有使用案涉房产,其提供的物业费收据载明的内容证明物业费为其事后补缴。7.刘宣求在本案二审和再审审查阶段均自认其与林福汉之间是借贷关系而非房屋买卖关系。(二)一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定判决停止对讼争房产的执行,属适用法律不当。根据该规定,人民法院不得查封需要四个要件,而本案并不具备适用该规定的要件:林福汉与刘宣求间不存在真实的房屋买卖合同关系。林福汉提供的转账凭证上记载其支付的为借款,而非购房款。林福汉未能证明其已合法占有使用案涉房产。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定,未依法登记领取权属证书的房产,不得转让;刘宣求虽然办理了房产的预告登记,但尚未取得产权,不得转让该房产,林福汉明知而与其签订《房屋买卖合同》,对房产未能过户存在过错,其受让房产的主张在产权过户登记前属于债权性质,不足以对抗法院的执行。(三)毛来华在其诉刘宣求借款合同纠纷一案的诉讼过程中申请查封案涉房产合法,法院裁定查封正确。毛来华依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定,申请再审。

林福汉辩称,(一)一、二审判决认定事实正确。1.林福汉与刘宣求签订的《房屋买卖合同》约定的每项条款,均属房屋买卖中的常用条款,符合法律规定和房产交易习惯,不能证明与借贷之间存在任何关系。(1)关于房屋产权过户手续的办理时间,约定为于合同签订后三个月,是因了解到案涉店面所在楼盘总登记须于3个月后才能办下来,与《初始登记通知书》载明案涉店面所在楼盘总登直到2012年12月31日方才办下来相印证。(2)关于双方钱款往来银行帐户的约定,是发生出卖人违约情形时作收取违约金等之用。(3)案涉合同中的公证条款系基于委托第三方办理过户登记手续的约定,在房产交易实践较为常见。(4)案涉合同第7条约定了移交预告登记证、发票等办理权属登记所需材料证件,并约定了房屋内余下物品的移交时间。毛来华主张合同中未约定交付条款与事实不符。2.林福汉向刘宣求支付的800万元系购房款。(1)林福汉通过银行向刘宣求支付房价款时,转帐金额、收款人户名帐号、转帐时间与案涉合同载明的金额、刘宣求收取房款的户名和银行帐号、案涉合同签订时间吻合。(2)银行电子转账凭证上的“摘要”栏目,仅系银行为便于内部记帐归类业务所设,不能决定或改变付款人与收款人之间的实际民事法律行为性质。本案现有证据已形成完整证据链,证据之间相互印证林福汉与刘宣求之间系房屋买卖合同关系及履行房屋买卖合同的事实,且毛来华并未提供任何证据证明林福汉与刘宣求之间存在借款或其他民事法律行为。3.林福汉买受案涉店面支付的房款额,系其与刘宣求通过平等协商确定的合理价格。(1)案涉房产转让价款系双方当事人综合考虑当时市场行情、付款方式(一次性付款)等各方面因素,平等协商后确定的合理价格。(2)林福汉在购买案涉店面时,正值福州起建的地铁1号线于2011年建到该店面所在道路区域,原本可用于经营的店面所在整条道路因施工被围挡遮挡,加之噪音粉尘影响,及房地产市场不景气,该位置上的店面市场价值受到重大冲击。800万元系持平甚至略高于当时的市场价,对追求短期经济利益和资金快速流通的刘宣求而言,800万元的成交价是合理的。(3)刘宣求与福建华辰房地产公司签订的《房屋买卖合同》中约定的房款,刘宣求并未以现金支付,而是以物抵偿,该房款不能反映当时的市场行情。4.毛来华提供的评估报告书不是法律规定的“新证据”,且与本案没有关联性,不具有价格参照性,不应采信。5.林福汉对于该期限前暂未能办理过户登记手续没有过错。6.刘宣求已在案涉合同签订后,据合同约定于当日将案涉店面实际交付林福汉。(1)刘宣求在本案二审庭审中,当庭确认林福汉实际占有使用讼争店面。(2)据合同第7条约定,林福汉于合同签订当日全额付清购房款,依约取得房产相关证件材料和实际占有房屋、屋内物品之权利。(3)根据汇丰盛物业公司出具的证明、《前期物业管理服务协议》、汇丰盛物业公司负责人证词,可证明林福汉已于2012年6月20日入住案涉店面。(4)林福汉于2012年6月25日将房屋出租、缴纳房产物业费等,证明林福汉已实际入住案涉房产。因刘宣求在林福汉入住之前就已拖欠18个月物业费,林福汉一次性代为缴纳刘宣求拖欠的物业费及林福汉入住后的物业费。物业费缴纳时间不影响林福汉于2012年6月20日入住的事实。(二)一、二审判决适用法律正确。1、刘宣求在将案涉店面转让给林福汉前,已取得了预告登记,具有一定的物权效力。林福汉向刘宣求购买案涉店面的行为未违反效力性强制性法律规定,双方签订的买卖合同有效。2、林福汉受让案涉店面符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中关于人民法院不得查封财产规定的三个要件,停止执行的判决正确。3、另案生效判决已将案涉店面判归林福汉所有,林福汉完成多项手续,支付各项税费1454810.51元后,案涉店面已过户登记至林福汉名下。林福汉请求依法驳回毛来华的再审请求。

刘宣求述称,同意毛来华的再审请求。(一)林福汉并未履行支付《房屋买卖合同》项下800万元购房款的义务。1.《房屋买卖合同》第8条约定林福汉支付购房款的银行账户尾号是“8291”,但林福汉三次转账的银行账户尾号均是“6940”,与合同约定不符,刘宣求从未承认过上述汇款是购房款,仅认可收到的该800万元是向林福汉的借款。2.林福汉第一笔300万元款项转账在前(2012年6月19日),《房屋买卖合同》签订在后(2012年6月20日)。在林福汉通过尾号为“6940”的银行账户汇款300万已完成的情况下,双方于次日订立的房屋买卖合同仍特别约定林福汉支付购房款的银行账户尾号是“8291”,足以认定林福汉在房屋买卖合同订立前通过非合同约定账户转账的第一笔300万元款项并非支付购房款,而是借贷款项。3.林福汉分三次向刘宣求汇款800万元,每一次的汇款用途都写明为“借款”而非购房款。一、二审法院认为款项用途的记载不影响房屋买卖合同的性质和效力,明显不当,应予纠正。(二)《房屋买卖合同》实质上是民间借贷的担保合同,且属于流质契约。1.事实真相是:刘宣求向林福汉高利贷借款800万元,借款期限为3个月,自2012年6月19日至2012年9月19日,月利率为9%。刘宣求以案涉店面作担保,签订了《房屋买卖合同》,并向林福汉出具了借据。后因刘宣求未能按时还款,林福汉提起本案诉讼,但刻意隐瞒了双方之间的借贷事实。2.担保房屋当时的价值(购买时房屋价款就达1341万元,如考虑之后的升值因素价值更高)明显高于债权价值800万元,《房屋买卖合同》排除了清算程序,不考虑担保房屋的价值,属于法律禁止的流质契约,当属无效。3.从《房屋买卖合同》的内容看,均系围绕刘宣求向林福汉所借800万元而产生,有违一般房屋买卖合同的交易习惯。(三)一、二审法院认定林福汉合法占有案涉店面缺乏充分依据。综上,一、二审判决认定事实不清,适用法律错误,处理结果有误,请求撤销一、二审判决,驳回林福汉的诉讼请求。

……(一审二审内容略,可文末阅读原文查看裁判文书)

本院对一、二审法院查明的事实予以确认。

本院再审认为,本案的争议焦点是:(一)案涉《房屋买卖合同》是否有效;(二)林福汉的执行异议是否具备阻却执行的条件。

(一)案涉《房屋买卖合同》是否有效

根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定,民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。”

林福汉提起本案一审诉讼的诉求之一是确认案涉《房屋买卖合同》有效,而案涉《房屋买卖合同》双方当事人对其间法律关系性质的主张并不一致,且证据均非直接、充分,故判断该合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示,是认定合同效力的关键。本院结合在案证据,探究合同签订当时双方当事人的真实意思,并对案涉主要法律关系的性质及合同效力作出判断。首先,林福汉在签订案涉《房屋买卖合同》之前,即已支付部分款项,在先后分为两笔支付的电子转账凭证上,均注明其所支付的款项为“借款”。虽然林福汉主张“借款”的款项性质为其转账当时随意填写,该款项实为购房款,但对高达800万元的款项性质随意填写,与一个理性自然人的通常做法并不相符。其次,案涉《房屋买卖合同》在约定签订合同当日刘宣求即应将房产预告登记证原件、商品房买卖合同原件、销售不动产发票原件交给林福汉的同时,又约定了刘宣求授权林福汉在2012年9月19日后办理案涉房产过户手续,且明确约定在此之前林福汉无权办理过户手续,而刘宣求则可以在2012年9月19日前“反悔”,如若反悔,应归还林福汉全部“预付购房定金款”、另加“购房定金款”每日3‰的违约金。第三,从案涉店面价格看,案涉《房屋买卖合同》采取“一口价”800万元的方式,不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平方米单价计算房屋价格的一般交易习惯。同时,根据二审法院查明的事实,刘宣求受让案涉店面时,房屋依据另案调解书作价为13409596元,与案涉《房屋买卖合同》约定的800万元有较大差异。由此可以认定,案涉《房屋买卖合同》买卖店面的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示,刘宣求与林福汉签订案涉《房屋买卖合同》的真实目的是以案涉店面担保刘宣求本金为800万元、借款期限为三个月、利率为日3‰的债务的履行,当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉店面作为借款合同的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定,本院认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效,而借款担保作为隐藏行为,在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下,可以肯定其在当事人之间的合同效力。因此,林福汉请求确认其与刘宣求双方于2012年6月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效,缺乏法律依据,本院予以驳回。对于林福汉关于判令刘宣求协助其办理将位于福州市鼓楼区安泰街道八一七中路18号君临盛世茶亭(地块一、地块二)A区地块一商业综合楼1层16店面、2层16店面、3层16店面及A区地块一商业综合楼1层20店面、2层20店面、3层20店面的房屋所有权过户登记至林福汉名下的房屋权属登记手续的诉求,本院不予支持。

(二)林福汉的执行异议是否具备阻却执行的条件

在案涉《房屋买卖合同》只是债权担保的情况下,债权人林福汉实现债权的方式应当是在刘宣求债务履行期限届满后,向其主张债权,在刘宣求拒不还债或者无力还债的情况下,林福汉方可就《房屋买卖合同》项下的房产主张权利,以担保其债权的实现。但由于当事人的这一隐匿意思表示仅在当事人之间产生合同效力,且林福汉、刘宣求并未就以案涉店面为借款设立担保进行登记,故林福汉并未就案涉店面享有所有权或者担保物权,尚不能构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条所规定的“所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”,故根据该解释第十九条之规定,林福汉的异议理由不能成立,本院驳回其“停止对案涉店面的执行,解除对案涉店面的查封”的诉求。

一、二审判决认定林福汉的执行异议成立,主要是依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理产权过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。本院认为,案涉《房屋买卖合同》名为房屋买卖,实为借款非典型担保,不存在适用该条司法解释的前提条件。一、二审法院适用法律错误,本院予以纠正。

综上所述,毛来华的再审请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:

一、撤销福建省高级人民法院(2014)闽民终字第128号民事判决、福建省福州市中级人民法院(2013)榕民初字第519号民事判决;

二、驳回林福汉的诉讼请求。

一审案件受理费67800元、二审案件受理费67800元,均由林福汉承担。

本判决为终审判决。

审 判 长  周伦军

代理审判员  苏 蓓

代理审判员  郑 勇

二〇一七年十二月十六日

书 记 员  陈 明

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